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1. ‘코리아 디스카운트’ 해소를 위한 금융당국의 고민
2. 제4이동통신사 등판 임박!
3. 임대차계약, 두려워하지 말고 미리 공부해 두기

2월 5일(월): SK텔레콤·롯데칠성·스카이라이프·BNK금융지주 등 실적 발표, 캐터필러·맥도날드 등 실적 발표, 국내 1월 외환보유액 발표, 소상공인 은행권 이자 환급 시행, OECD 세계경제전망 발표

2월 6일(화): SK이노베이션·위메이드·HDC현대·우리금융지주·미래에셋증권·GS리테일·제주항공·카카오페이 등 실적 발표, 포드·듀폰 등 실적 발표

2월 7일(수): 국내 12월 국제수지 잠정치 발표, 미국 12월 무역수지·소비자신용지수 발표, LG·LG유플러스·CJ ENM·CJ CGV·CJ 대한통운·현대백화점·F&F·BGF리테일·넷마블·카카오뱅크·스튜디오드래곤 등 실적 발표, 디즈니·얌브랜즈 실적 발표

2월 8일(목): KT·카카오게임즈·CJ프레시웨이·롯데쇼핑 등 실적 발표

2월 9일(금): 국내·중국·대만 증시 휴장, 홍콩 증시 조기폐장, 펩시코 실적 발표

① FOMC: 미국 연방준비제도가 2024년 새해 첫 회의에서 기준금리를 5.25%~5.5%로 다시 동결했어요. 이른 금리 인하는 없다고 밝혀 미국 증시가 크게 출렁이기도 했어요.

② 소상공인: 은행에서 연 4% 초과 금리로 대출을 받은 소상공인이라면, 은행에 낸 이자 일부를 환급받을 수 있어요. 약 188만 명이 평균 80만 원 정도를 환급받을 수 있다고 해요. 

③ 물가: 과일, 채소 가격이 많이 올랐어요. 1월 사과 가격은 작년 1월에 비해 56.8%, 파는 60.8%나 올랐다고 해요. 

④ PBR: 지난주 나란히 크게 오른 현대차와 기아차의 공통점은 ‘저PBR주’라는 거예요. PBR은 ‘주가순자산비율’로, ‘시가총액’을 기업의 ‘회계상 장부가치’로 나눈 지표입니다. PBR이 1보다 낮으면 저평가된 주식, ‘저PBR주’라고 봐요. 

⑤ 대환대출: 전세자금대출 온라인 갈아타기가 시작된 이후, 은행권의 고객 유치, 또는 유지를 위한 경쟁이 점점 뜨거워지고 있어요. KB국민은행은 최대 30만 원의 ‘KB복(福)비’를 지급하는 이벤트도 시작했습니다. 

제4이동통신사, 윤곽이 나왔어요

SK텔레콤, KT, LG유플러스까지, 3사가 꽉 잡고 있던 국내 이동통신 업계에 새로운 플레이어가 등장했어요. 5G 28㎓ 주파수를 두고 진행된 경매에서, ‘컨소시엄 스테이지엑스’가 낙찰받았습니다. 알뜰폰 사업자 ‘스테이지파이브’가 주도하는 컨소시엄(여러 기업체가 공동으로 참여하는 형태)이에요. 

시장의 ‘메기’가 될까요?

제4이동통신사를 찾으려는 노력은 꽤 오래전부터, 정부 주도로 이어졌어요. 통신 3사 위주로 짜여진 판에서는 시장 경쟁이 제대로 일어나기 어렵다고 봤거든요. 정부는 제4이동통신사가 기존 이동통신사와 경쟁하며 과점 구도를 깨고, 서비스 개선과 요금 인하를 이끌어내는 ‘메기 효과’를 일으키길 기대하고 있어요. 메기 효과란 막강한 경쟁자가 다른 경쟁자들의 잠재력까지 끌어올려 시장에 긍정적인 영향을 주는 현상을 말해요.

중요한 숙제가 남아있어요

기존 이동통신 3사에 5G 28㎓ 주파수가 할당된 적도 있었지만, 약속을 지키지 못해 지난해 모두 정부에 반납했습니다. 이번에 신규 사업자로 선정된 스테이지엑스의 가장 큰 과제는 ‘28㎓ 상용 서비스’를 만드는 거예요. 구체적인 계획은 2월 7일, 스테이지엑스 대표가 기자간담회를 통해 설명할 예정이라고 해요. 

전세계약 종료 시점 확인하기

만약 내가(임차인이) 현재 거주 중인 전세계약의 연장을 원하지 않는다면, 반드시 임대인에게 임대차계약 갱신의사가 없음을 계약 만료 2개월 전까지 통지해야 해요.

임차인은 임대차계약을 종료하고 이사 갈 생각을 하고 있지만, 임대인은 묵시적 갱신(직접 말이나 행동으로 하지 않고 상황상 갱신되었다고 보는 것)이 일어나 당장 임대차보증금을 반환할 필요가 없다고 생각하는 동상이몽의 상황은 꽤 자주 발생해요.

주택임대차보호법은 묵시적 갱신 제도를 두고 있기 때문에, 일정 기한까지 한쪽 당사자가 해지 의사를 통지하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 판단해요.

따라서 임대차계약 종료 시점에 이사를 나가고 보증금을 반환받고자 한다면, 더 이상 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 기한 내에 명확히 통지해야 합니다. 미리 일정이나 알람을 등록해 두는 것도 좋겠죠.

임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후에도 임차인은 계약해지를 요구할 수 있어요. 다만, 이때 해지의 효력은 임대인이 임차인의 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 발생하고, 보증금 반환 청구도 그 이후에 할 수 있다는 점을 알아두셔야 해요.

보증금 반환 독촉은 ‘내용증명’으로

내가(임차인이) 정상적으로 임대차계약 해지 통보를 했다고 가정해 볼게요. 그런데도 임대차계약 종료 시점에 임대인이 특별한 사유 없이 보증금의 전부 또는 일부를 반환하지 않고 있거나 신규 임차인이 들어오기 전에는 반환하기 어렵다고 나오는 경우, 일단 임대인에게 ‘내용증명’ 우편을 보내어 보증금 반환을 독촉하세요. 

내용증명이란 발송인이 수취인에게 ‘특정 사실’을 통보하기 위해 우체국을 통해 발송하는 등기우편을 말해요. 우체국이 우편 내용뿐 아니라 보내고 받은 날짜 등을 모두 보관하기 때문에, 통지 사실을 법적으로 증명하기 위한 증거자료로 이용하고자 할 때 주로 활용되는 수단입니다. 

주로 소송 등에서 활용할 증거로 쓰이는 자료다 보니, 내용증명 우편을 받는 것만으로 ‘임차인이 소송 제기, 고소 등 강경하게 나올 것 같다’는 걸 느끼며 임대인이 알아서 협조적으로 변하는 경우가 많습니다.

보증금 못 받고 이사 가야 한다면 ‘임차권등기명령 신청’

내용증명 우편까지 보냈음에도 불구하고, 임대차계약 종료 이후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 나는(임차인은) 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 상황이 있을 수 있겠죠. 이때 활용할 수 있는 제도가 바로 ‘임차권등기명령 신청’ 제도입니다. 

용어가 조금 낯설 수 있지만 하나씩 풀어 보면 어렵지 않게 이해할 수 있어요. 특정 부동산에 ‘임차권’이 존재한다는 사실을 ‘등기(기재)’하라고 ‘명령’을 해달라는 ‘신청’입니다. 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 ‘임차주택 소재지 관할 법원’에 신청하는 거예요.

부동산등기부에 ‘보증금을 반환받지 못한 임차권이 존재한다’는 점을 기재하여 대외적으로 공시하게 돼요. 이사를 가더라도 보증금에 대한 임차인의 대항력을 유지시켜주는 제도예요.

결과적으로 부동산등기부를 보면 ‘보증금을 미반환하고 있는 임대인의 부동산’이라고 짐작할 수 있게 되고, 보증금을 회수하기 어려울 수 있다고 판단해 이 주택에 새롭게 들어오려고 하는 임차인이 거의 없게 돼요. 

결국 임대인 입장에서는 어떻게든 돈을 마련하여 기존 임차인의 임대차보증금을 돌려주고, 임차권등기를 말소한 후 새로운 임차인을 들이고자 할 가능성이 높아집니다.

주의하실 부분은 임차권등기가 완료될 때까지는 ‘임대차보증금을 반환받지 못한 임대차 주택에 대한 점유(주거) 및 주민등록을 유지’하여야 한다는 점입니다. 

임차권등기가 완료되기 전에 이사를 가고, 해당 주소로 주민등록을 이전하게 되면 기존에 확보하였던 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 없게 되어 매우 불리해지니 이 점을 꼭 유의하셔야 해요.

최근 빌라왕 사태 이후 2023년 법령 개정을 통해 임대인에게 임차권등기명령 결정문이 송달되었는지 여부를 불문하고 임차권등기가 가능하도록 변경되었어요. 그러니 임대인이 송달을 안 받으면 어쩌나 걱정하지 않으셔도 됩니다.

임차권등기명령은 법원전자소송 홈페이지 또는 법원에 직접 신청 가능해요. 

주거 안정은 생활 전반에 영향을 주는 무척이나 중요한 삶의 요소입니다. 때문에 당장 나와 직접적인 연관이 없더라도 기본적인 흐름을 알아두시면 임대차계약에 대한 막연한 두려움과 막막함을 해소하고, 이후 신중하게 접근하는 데 도움이 될 수 있기에 독자님들께 지면이 허락하는 한 최대한 자세히 설명드리고 있어요. 

이번에는 임대차보증금을 제때 반환받지 못하는 상황이 발생했을 때, 소송 등 본격적인 법적 절차로 가기 전에 법적 지식을 동원해 최대한 대처하는 방법들을 안내해 드렸어요. 

다음에는 이러한 대처들에도 불구하고 문제가 해결되지 않은 상황에서 필요한 가압류 신청 및 소송, 그리고 형사적 대응에 관한 내용을 소개해 드리겠습니다. 

📢 2월 12일(월) 설 연휴에는 발행을 쉬어갑니다. <임대차 피해, 나를 지켜주는 ‘법’>은 2월 19일(월) 머니레터에서 이어집니다.

• ISA라는 상품에 대해서 처음 알았어요. 앞으로도 금융상품에 대한 정보 얻을 수 있으면 좋겠고, 장점 외에 단점 등 자세한 정보도 같이 알고 싶어요. (보리, 지원 님 외 여러 독자님들)
• 키워드뉴스 항공 관련 내용에 '보복 여행'이라는 표현이 부적절하다고 느꼈어요. 온라인에서 사용되는 용어라 하더라도 뉴스레터에서는 보다 정제된 용어를 사용해 주면 좋겠습니다. (미소로 님)

서울시 중구 소공로 96 304호