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돈 불리기[위펀딩X어피티 부런치] 부동산 VOCA ③ - (최)우선변제권

부동산 VOCA ③ - (최)우선변제권 

글, 위펀딩


📢 코너 소개: 부동산 투자의 대가 ‘위펀딩’과 함께하는 부동산 코너입니다. 독자님께 진짜 도움되는 부동산 소식, 부동산 정책 등을 위펀딩이 알맞게 준비해서 입 안에 쏘옥 넣어드릴게요!


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지난 화에서는 ‘말소기준권리’에 대해서 알아보았는데요. 오늘은 전에 배운 ‘대항력’의 개념과 비교해, ‘(최)우선변제권’이 무엇인지 차근차근 알아보도록 할게요! 


우선변제권부터 알아볼까요?


혹시 경매에 관심 있으신가요? 경매를 통해 부동산을 낙찰받으면, 부동산에 얽혀있는 ‘돈 받을 권리’의 설정 일자 순서에 따라 배당이 이루어져요. 임차인, 즉 그 부동산을 빌려 사용하는 세입자의 배당은 ‘우선변제권’을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해집니다.


  • 우선변제권: 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리


우선변제권을 쉽게 말하면, ‘채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다’는 뜻이에요. 우선변제권이 성립되려면 아래 요건을 충족해야 합니다. 


  • 대항력 확보: 대항력은 주택에 입주해, 전입신고를 완료해야 설정됩니다
  • 확정일자 설정: 전세 또는 월세에 대한 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다


확정일자를 받는다는 건 해당 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하는 절차예요. 전세 또는 월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인 인을 찍어주고, 확정일자부의 번호를 계약서에 기재하는 것으로 이뤄져요.


배당 순서는 이렇게 결정돼요


‘전입신고일’과 ‘확정일자를 받은 날’ 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 배당 순서가 정해집니다.


  • 전입신고를 먼저 하고 나중에 확정일자를 받은 경우 👉 확정일자를 받은 당일부터
  • 확정일자부터 받고 이후에 전입신고한 경우 👉 전입일자 그다음 날부터 우선변제권을 취득하게 됩니다.


아래에 사례 4가지의 경우를 설명해보았습니다. 


👉 사례 ⓵

전입신고일자와 확정일자가 동일하고 말소기준권리보다 앞설 경우, 임차인의 배당이 선순위입니다. 


👉 사례 ⓶

전입신고일자와 확정일자가 동일하고, 말소기준권리보다 늦을 경우, 임차인의 배당이 우선변제권에서 후순위로 밀려납니다.  


👉 사례 ⓷ & 사례 ⓸

전입신고일이나 확정일자 중 어느 하나라도 말소기준권리보다 늦을 경우, 임차인의 배당이 우선변제권에서 후순위로 밀려납니다.   


소액 임차인을 위한 최우선변제권


집이 경매에 넘어갔을 때, 임차인을 보호하기 위한 법적 장치 중 하나로 ‘최우선변제권’이 있어요.


  • 최우선변제권: 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리


최우선변제권은 주택임대차보호법(주임법)으로 보장받습니다. 주임법은 계약관계에 있어 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 일반 민법보다 상위에 존재하는 법이에요.


최우선변제권 성립요건은 아래와 같습니다. 

  • 대항력 확보: 대항력은 주택에 들어가고, 전입신고를 할 경우에 설정됩니다
  • 소액보증금: 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 ‘소액보증금의 범위’에 해당돼야 합니다
  • 신청기한: 배당요구 종기일 이내에 배당 신청해야 합니다


이렇게 소액 임차인은 최우선변제권을 얻어, 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 받을 수 있어요. 


대항력 vs. 우선변제권 vs. 최우선변제권


최우선변제권은 우선변제권과 비슷하지만, 차이점이 있어요. 최우선변제권은 우선변제권과 달리 소액임차인으로서 전입신고만 제대로 했다면 무조건 일정 금액의 보증금을 가장 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다. 


대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 정의, 요건, 효과를 한 눈에 보실 수 있도록 이미지로 정리해 보았어요.


 오늘은 경매가 낙찰됐을 때, 임차인이 받을 수 있는 배당과 관련된 개념인 (최)우선변제권을 알아보았습니다. 다음 화는 <부런치> 시즌 1 마지막화로, ‘당해세’에 대해서 알아볼게요!


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